Правовая грамотность: если родственник мошенническим путем продал дом

"После смерти мамы вступили в наследство, оформив домостроение на троих. Теперь брат с другом мошенническим путем совершили куплю-продажу без документов оригиналов, т. к. оригиналы были у старшей сестры. Госрегистр все оформил им одним днем. Потом недвижимость продали одному лицу. Замешан еще в этом мошенничестве человек в погонах. Что делать?" – написала в рубрику "Правовая грамотность" читательница Галина Ким.

Юридическую консультацию оказали специалисты портала Pravoved.kg.

"Если в свидетельстве о праве на наследство были определены доли каждого наследника в наследственном имуществе (или если между наследниками было заключено соглашение об определении долей наследственного имущества), ваш брат имел право продать только долю в домостроении, причитающуюся ему в соответствии с выданным ему свидетельством о праве на наследство. При этом перед продажей он обязан был уведомить письменно вас с сестрой, как других участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены.

Если в течение месяца и вы, и ваша сестра отказались бы от приобретения его доли по указанной им цене либо попросту не дали бы никакого ответа, то он имел бы право продать свою долю постороннему лицу. Документы о данных фактах подшиваются к регистрационному делу на единицу недвижимого имущества в Госрегистре.

Однако из вашего вопроса становится ясно, что брат продал не долю в домостроении, а домостроение целиком, т. е. самостоятельно распорядился общим имуществом. Такое возможно, если домостроение было оформлено не в общую долевую собственность, а как общая совместная собственность (т. е. без определения долей).

По действующему закону для продажи имущества, являющегося общей совместной собственностью необходимо получение согласия других участников общей совместной собственности. Однако закон также предусматривает (пункт 2 статьи 272 ГК КР), что такое согласие предполагается независимо от того, кем из участников продается имущество, являющееся общей совместной собственностью. Проще говоря, если ваш брат решил продать домостроение, являющееся общей совместной собственностью, то автоматически предполагается, что вы с сестрой согласны на продажу.

Предвосхищая наступление ситуаций, сходных с вашей, законодатель определил возможность того, что другие участники вправе обратиться в суд с иском о признании недействительной сделки по продаже имущества, являющегося общей совместной собственностью по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку полномочий на ее совершение. Иными словами, в суде необходимо заявить, что ваш брат совершил сделку без вашего согласия и согласия вашей сестры, а также следует указать, что вы не знали об этой сделке в момент ее совершения.

При этом следует доказать, что контрагент (покупатель) знал или мог знать о том, что вы, как участники общей совместной собственности не давали согласия на такую сделку. Для этого вам следует указать, что у вас имеются подлинники правоустанавливающих (свидетельство о праве на наследство) и правоудостоверяющих документов на домостроение и Госрегистр их не затребовал при совершении сделки, что можно считать ненормальным явлением. Покупатель должен был поднять вопрос об этом.

Такой иск подается в соответствующий районный суд по месту нахождения домостроения. В качестве требования указывается применение последствий ничтожности договора купли-продажи и последующих сделок с этим имуществом.

Следует обратить внимание, что иск может быть подан в течение трех лет с момента начала исполнения сделки, т. е. в вашем случае с момента государственной регистрации договора купли-продажи домостроения (поскольку предполагается, за исключением некоторых случаев, что к моменту регистрации оплата покупателем внесена и с момента регистрации имущество переходит к покупателю).

Также не можем обойти стороной возможность наличия факта мошеннических действий со стороны вашего брата, сотрудников Госрегистра и т. д., которые могли выразиться в фальсификации документов, игнорировании предусмотренных законом действий и т. п. Для этого вы могли бы обратиться в прокуратуру с соответствующим заявлением.

Вы должны знать, что в результате подачи заявления вашего брата могут привлечь к уголовной ответственности и к нему может быть применено наказание, в том числе и в виде лишения свободы, если будет доказана его вина.

Это непростое решение. Однако следует помнить о том, что человек, совершивший преступление, предрасположен к повторному совершению преступления, если его деяния остаются безнаказанными и, тем более, без внимания", – прокомментировали юристы.